国税庁が「マンション節税」や「タワマン節税」の防止に向け、相続税の算定ルールを見直す方針を固めました。
■そもそも「タワマン節税」や「マンション節税」とは何？
「マンション節税」や「タワマン節税」とは不動産投資において利用される節税手法の一つです。タワーマンションとは高層の集合住宅を指し、これに投資することで不動産所得に関する節税を図る方法です。タワマン節税の考え方は、不動産投資において生じる収入と費用を適切に組み合わせることで、所得税や固定資産税などの税金負担を軽減することです。具体的な手法としては、以下のようなものが挙げられます。
・減価償却費の活用として、タワーマンションの建物や設備は時間とともに価値が減少するため、減価償却費として経費として計上することができます。これにより、税金上の経費を増やし、所得を圧縮することができます。
・融資利用の活用として、タワーマンションの購入に際して、銀行などから融資を受けることで利息費用を計上できます。これにより、所得から利息費用を差し引くことができ、税金負担を軽減することができます。
・特定の制度の活用として、タワマン節税には、特定の制度や法律を活用する方法もあります。例えば、不動産投資信託（REIT）を通じて投資することで、税金優遇措置を受けることができます。
勿論、節税手法には税法や地域による制約があります。また、節税手法を誤用すると法的な問題や税務上のトラブルを引き起こす可能性があるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
■今回の「タワマン節税」「マンション節税」はどう改正される？！
「マンション節税」や「タワマン節税」の防止に向け、相続税の算定ルールを見直すという事は実勢価格を反映する新たな計算式を導入するという事です。マンションの評価額と実勢価格との乖離が約1.67倍以上の場合に評価額が上がり、高層階ほど税額が増える見通しとなります。年間10万人以上の相続財産が課税対象となる中、税負担の公平化を図る狙いがあります。
1964年の国税庁通達に基づくルールで、現行ルールが出来ており、国税庁は財産の評価方法を定めた通達を2023年中に改正し、2024年1月1日以降の適用を目指します。現在は実勢価格の平均4割程度にとどまっている評価額が6割以上に引き上がる結果となります。
相続税法は財産の評価は「時価による」と規定しています。現金や上場株に比べて土地や建物は評価が難しく、国税庁は通達で、マンションの場合は建物と土地の評価額の合計としています。建物は「固定資産税の評価額」を使用し、土地は一般的に毎年公表される「路線価」を使って計算しています。金額に応じて10～55%の税率を掛け、相続税額を申告するというものです。
今回のルール改正の最大のポイントは、「実勢価格」を反映する指標の導入となります。新たなルールは下記の2つの見直しとなります。
(1)築年数や階数などに基づいて評価額と実勢価格の乖離の割合（乖離率）を計算するというもの
(2)約1.67倍以上の場合、従来の評価額に乖離率と0.6を掛けることで評価額を引き上げるというもの
※戸建ての平均乖離率：1.66倍にそろえる狙いです。
■「タワマン節税」「マンション節税」の改正で実質どれくらの増税？！
国税庁がルール改正を検討するために設置した有識者会議の資料によると、東京都内の築9年の43階建て高層マンションの23階で、約1億1900万円の実勢価格に対して評価額が3720万円となっていました。相続税に詳しい複数の税理士によると、この場合、従来は3720万円が基準で、相続するのが子ども1人の場合は単純計算で相続税は約12万円になります。
新たなルールでは、実勢価格との乖離率を3.2倍とした場合、3720万円に3.2と0.6を掛けた約7140万円が評価額となります。単純計算の相続税額は約508万円となり、従来に比べて負担は500万円近く増すことになります。国税庁が全国の20階以上のマンションについて2018年のデータを抽出調査したところ、乖離率は平均3.16倍だったようです。国税庁の調査範囲に限れば、1.67倍の基準を上回り、大半の住戸で税負担が増える可能性があります。
国税庁がルールを見直す背景にあるのが、評価額と実勢価格の乖離となり、路線価はそもそも公示地価の8割が基準で、足元の地価上昇が反映されにくいといったデメリット的な判断もされます。さらにマンションの場合、全体の敷地面積を戸数で分けるため、戸数が多い高層マンションであるほど1戸当たりの土地の持ち分は小さくなり、この小さな土地を指標に計算をしていく事になります。
現行の算定ルールが導入された当時は皆無だったタワーマンションは現在、全国に1400棟以上となり、人気で高価格の高層階ほど実勢価格と評価額の差が大きくなる傾向があります。この差を使った節税策は「マンション節税」「タワマン節税」、商標登録もされるような呼び名の節税が叫ばれ、現在に至っております。相続税負担の不公平性がかねて指摘されていました。
■そもそも「タワマン節税」「マンション節税」の改正に至ったのか？！
見直し議論が本格化したきっかけは、2022年4月の最高裁判決となります。ご興味のある方は下記の記事もご参照いただければ幸いです。
https://smile.re-agent.info/blog/?p=10560
購入価格が計13億円超のマンション2棟の評価額を3億3千万円とした相続人に対し、実際の評価額は12億7千万円だとした国税当局の追徴課税を判断しました。判決理由で「他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じ租税負担の公平に反する」と言及し、このような判決結果を踏まえて、今回の改正に至っています。
いずれ、「昔は「マンション節税」、「タワマン節税」という話があった」と語られる日も来るのでしょう。今後の参考にお役立て下さい。
法人営業部 犬木 裕
